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日本买房的前期费用和持有成本到底有多高,100万真的只是起点吗? 

2021-11-24

  很多人在谈到投资日本房产的时候,都会被灌输:虽然日本房价便宜,但持有成本很高,永久产权更是一个只出不入的黑洞,分分钟掏空钱包。

  那么,真实情况又是如何呢?

  今天,卓杰海外就用数据,带大家了解一下真实的日本房产。

日本买房费用

  首先,我们来看一下在日本买房需要缴纳的税费名单:

  在日本购买房产,除购房款外,还要支付两类款项:一类是买房的同时需要付清的税费,第二类是房产持有期间每年或定期需要缴纳的费用

  第一类费用我们习惯称之为前期费用,包括图片上的六种:介费、印花税、登录免许税、不动产取得税、司法书士登记费用、地震火灾保险费

  其中,地震火灾保险费是根据房屋类型不同,由房主自行决定是否缴纳。当然,考虑到日本的地震火灾多发,一般情况下是建议大家购买的。该项保险每5年缴费一次,70平米的公寓五年的保费大概是5万日元左右,也就是3000人民币不到,算下来一年不到600元,相当便宜。

  这六种费用都是按照房产的价格或政府评估价来缴纳的,所以总数额比较固定,一般在房价的6%右。

  简单来说,大阪一套公寓的售价在2000万-3000万日元,税费大概是120万-180万日元,人民币差不多是7-10万元,和国内的中介费差不多了。

  房屋到手后,持有期需要缴纳的费用主要包括:定资产税、都市计划税、物业管理费和修缮基金。

  固定资产税和都市计划税是交给国家的费用,物业管理费和修缮基金则相当于“帮房屋存钱”,一旦房子需要翻新、改建、修理等等,无需房东单独缴费,而是会先从修缮基金中出,

  同时,由于我们是海外房东,很难自己去日本管理房屋,所以需要委托给中介公司代理运营,这里就会有屋托管费,一般为每月租金的5%-20%之间

  上面所有费用加起来,持有期间的成本大概是房价的1%~2%。因此,日本房屋在销售时大多会提供“表面回报率”或“净回报率”,表面回报率就是没有刨去持有成本的租金收益,所以计算的时候还需要再减掉持有成本,才是真正到手的租金收入。

  一般来说,日本东京的表面租金回报率在6%左右,所以净回报率大约是4%-5%。大阪相对更高一些,可以达到5%-6%,经营民宿的话还可能达到8%-10%,这可都是买家实际拿到手的数字哦~

  说了这么多,现在大家是不是觉得,无论是和国内还是和欧美相比,日本房产的购买和持有成本并不算高了?

  最后提醒一下,日本房产始终是稳中求胜的首选,可以在多种情况下使用日元对冲投资风险,获得稳定的收益和资产增值。

 

 
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