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日本郊区的房子到底能不能买?“负动产”的名字可不是盖的

2021-11-24

  现在,投资日本房产对于国人来说已经不是个新鲜的话题,日本的房子价格便宜、手续简单、租金回报率高,一旦不想要了转手卖出也相当方便,可以说是海外投资中难得的“优质品”。

  但是,我们上面所说的性价比高的日本房子,一般指的是位于大都市的房屋,比如东京、大阪、京都、神奈川、福冈、静冈、北海道札幌……要么是经济发达区域,要么是旅游胜地,这些地区房源多、买卖交易都很方便。那么,如果是人烟稀少的郊区山区、或是不太发达的三四线城市,是否值得投资呢?今天,卓杰海外就和大家聊一聊投资日本郊区房产的问题。

1、偏远郊区的房产=负动产

  我们都知道,房地产也被称为不动产。而在日本,这些地处偏僻的房屋有了一个新的名字——负动产”。因为从投资的角度,持有这类房产或土地,别说是迎来资产的升值,很大概率反而会贬值,还得花费时间花费金钱去“养”它。

  为什么用“养”这个字呢?

  日本的房屋和土地均为永久产权,相比国内的70年产权当然是一个大大的优势。然而,优势有时也会变成劣势。日本的房屋要求每年都需要缴纳房产税,准确地说叫固都税,税额一般为房产估价的1.5%左右。

  如果房屋能够出租,由于日本租金回报率很高,一般可达6%-8%,这一点点固都税很轻松就能覆盖掉。但如果地处远郊,由于人烟稀少,出租的可能性极低,所以每年的固都税只能从自己腰包里掏。

  即使想转卖,这类房屋也很少会有人愿意购买。而且由于地价房价几乎不会上涨,降价销售的又是一笔几百万日元的损失。

2、年轻人不想要,老年人急着脱手

  2018年,日本国土交通省做了一项网络调查,参与调查的5000名闲置土地所有人中,47.4%的人表示“有时会觉得(持有闲置土地)有负担”,更有51.4%的人表示,作为遗产从老一辈那里继承下来的土地“是负担”。

  怎么样,超过半数的日本年轻人用脚投票,拒绝继承老一辈留下来的“负动产”,白给的土地都不要,是不是很超乎您的想象?

  日本的法律规定,房产继承并非是强制的,因此,很多年轻人对老一辈位于偏远地区的房产和土地敬而远之,而老年人也在尽力不把“负遗产”留给孩子。

  《朝日新闻》记者调查撰写的《负动产时代》一书中,就有这样一个奇葩的案例:

  1991年,一位日本人花1300万日元买下了位于静冈县伊豆半岛的一块300平米的丘陵。站在山顶可以一眼望见富士山,当时他想的是,盖一栋别墅在这里安度晚年。

  然而,房地产泡沫迅速破灭,别墅也没有盖成。2017年,他以10万日元将这块地转卖,还不到当初买价的百分之一,更别说在交易中,他还向交了21万日元中介费。也就是说,为了卖地,他还亏了11万元。

  即使是笔亏本买卖,这位已经78岁的老人还是很高兴,因为如果卖不掉,他每年缴纳的税款和管理费就要5.3万日元,迄今的26年间,他已经为此付出了100多万。

  综上所述,如果有人建议购买日本郊区、特别是偏远地区的房屋,一定要慎重再慎重。毕竟一旦投资失败,赔本还是轻的,接下来几十年上百年的房产税会持续掏空你的钱包。

  当然,在日本的大城市,如东京、大阪,房价还是很有保证的。东京的二手房价已经连续13个月上涨,大阪2020年公寓价格涨幅排名世界第一。这样的房屋,才值得我们投资。

 
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